作者简介:孟勤国，男，浙江绍兴人，武汉大学弘毅特聘教授、武汉大学民商法律科学研究中心主任,法学博士，研究方向：民商法、消费者权益保护法；王浩霖，男，河南驻马店人，武汉大学法学院博士研究生，研究方向：民商法学。
摘要:关于物业安保义务的性质，学理与实务存在深刻分歧。学理通说认为其是公共安保义务，实务大多认定其是物业合同义务。不同定性直接决定小区场所的管理权属，公共安保意味着物业是小区的管理人，合同义务则承认物业只是小区的服务人。物业服务源于物业服务合同，其主体为全体业主和物业服务人，作用的对象为业主共有的小区场所；而公共安保源于公共秩序，其主体为不特定公众和管理者，其作用的对象为不特定公众可出入的公共场所。无论物业服务合同有无规定，物业服务人均负有避免业主和经许可入内的非业主人员的人身和财产权益受到侵害的义务，该义务属于物业服务关系中的附随义务。物业安保义务的内容包括警示义务、阻止义务、救助义务，三种义务需在个案场景下具体认定。
关键词:小区物业；物业安保义务；物业服务义务；公共安保义务；附随义务
引言
小区的物业服务人要对其服务场所内的业主承担安全保障义务是理论与立法的共识，学理通说谓之物业安保义务，并且认为其就是公共安保义务。但学理通说并未引申为裁判共识，不少判例认为物业服务人对小区业主负有的是合同义务。理论和实务的割裂在法学界并不常见，司法实务若无重大理由通常不会对学理通说采取直接对抗的态度。
公共安保义务与物业合同义务不是简单的法定义务与合同义务之争，穿透分歧的本质，二者是对公共权力与民事权利的不同站位。坚持公共安保义务即意味着将物业服务人视为小区场所的管理人，物业对业主有管理之责，换言之，物业对业主有管理之权，因为权与责在法理上是一体两面的双生子。无论实务是否承认，将物业安保义务视为合同义务的深层逻辑是物业对业主仅有合同义务而不享有对业主的法定管理权能，这无疑是符合法律规定的结论，因为《民法典》第271条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主才是小区的真正管理者。
但业主对小区的管理权是作为一个整体行使而非单个业主所有，所以《民法典》第277条规定业主可以成立业主大会和选举业主委员会，第280条规定业主大会和业主委员会的决定对业主具有法律效力。业主大会与业主委员会是城市居民自治的最小组织单元，是贯彻落实党中央“全过程民主”的末梢神经，将物业视为小区的管理者无疑是对业主自治权利的僭越。不管学理通说是否无心，将物业安保义务视为公共安保义务都将面临违法之虞；况且，从《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕20号，已修改）第6条到《侵权责任法》（已废止）第37条再到《民法典》第1198条，相关法律条文在近20年的演进过程中从未将小区列为安全保障义务的场所。由此，一个首要问题需要回答：在立法层面未明文规定的前提下，学理通说因何认定物业安保义务就是公共安保义务。
一、法理辨析：物业安保义务的“公共管理”与“合同服务”之问
（一）公共安保义务说的理据与疏漏
学理通说支持物业安保义务即为公共安保义务的理据主要有三点：第一，《民法典》第1254条第2款规定物业服务企业未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任，此条文是引致自《民法典》第1198条的规范，没有创设新的责任形式；第二，基于文义解释与同类解释，居民小区与宾馆、商场、银行、车站等类似，都属于公共场所，物业服务企业与宾馆、商场等场所的管理者类似，物业企业属于公共场所管理者，故而其承担的保护义务属于公共安全保障义务；第三，物业对业主的保护义务是经营者对服务场所的保护义务。
把《民法典》第1254条第2款视为第1198条的引致条款是一个错误的解释路径。首先，《民法典》第1254条第2款的条文中并未写明“本条未有规定的，适用第1198条的规定”；同时，《民法典》第1198条并未列在侵权责任编的一般规定之中，而是属于侵权责任编的“责任主体的特殊规定”，说明立法层面并未将其作为侵权责任编的一般条款；即便从立法解释的角度阐释，《民法典》第1198条规定的责任主体为“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者”，要将《民法典》第1198条转致为物业服务人的义务必须论证物业服务人属于其中的经营者、管理者或群众性活动的组织者，学理对此却缺乏论证。
学者认为居民小区与商场等公共场所类似，所以物业服务人等同于公共管理人，这是一个忽视了生活常识的错误理解，因为商场、银行等公共场所管理人常常也会将其管理场所内的物业活动交与物业公司负责，此种情况下的公共场所管理人同时也是业主，将小区物业等于公共管理人，那公共场所物业就只能等于小区居民，这样的对应显然是逻辑错配，是混淆物业服务活动与公共管理活动的结果。实际上，公共管理人将物业活动剥离给专门的物业服务人负责后，其仍要对场所内的公共秩序负责，而物业服务人只需履行物业服务义务。学者之所以会将小区物业服务人解释为公共管理人，原因在于小区场景较之公共场所场景缺失一个管理人的角色，而全体业主在数量上过于庞大不适合作为管理人，所以管理人的角色只能落到小区物业的头上。这是一种先入为主的循环论证，将小区等于公共场所必然会得出小区物业等于公共管理人的结论，反之亦然。
物业服务人是从事物业服务的商事主体，将其称为经营者并无不妥。问题在于，物业在小区内为业主提供物业服务不等于经营者在服务场所内为消费者提供经营服务。按照学者的定义，服务场所是指为顾客提供一定服务项目的地点和场合，服务场所与为顾客服务的具体项目所需的环境和条件紧密相连，商业银行的服务场所一般是银行的营业大厅，歌舞厅的服务场所一般是歌舞厅内的各个包房和接待大厅，饭馆的服务场所一般是客人用餐的饭厅或者包间等。这个定义暗含一个基本的前提，场所内的主要活动是从事相关经营活动，否则便无法称其为服务场所，银行的主要活动是从事银行业务，饭馆的主要活动是提供饭食。而小区是业主生活居住的场所，其主要活动是业主的日常生活，物业服务是业主生活的辅助，将小区称为经营场所是颠倒主次的错误结论。
还有学者在对物业安保义务进行类型化分析时以一则案例作为切入点，其论文中的案情及法院说理简介为：曲某某购买了某物业中心管理经营的小区会所年卡，在一次消费时昏迷而后抢救无效死亡。一审法院认为桑拿浴（属洗浴行业）并不包含在物业中心的合法经营范围内，故物业中心经营桑拿房资格有欠缺；桑拿房内没有计时器和饮水设备；虽有安全提示，但没有专门服务人员，没有人定期巡视，对于老年人进人桑拿房也没有尽到谨慎注意和劝阻义务，故物业中心为未尽到《侵权责任法》第37条规定的安全保障义务，应承担相应的责任。实际上，学者引用案例中的被告物业中心所承担的不是对业主的物业安保义务，而是其作为经营者应当承担的公共安保义务，因为物业中心提供的并非物业服务，而是经营服务，物业中心服务的对象也不单局限于业主，而是每一个前来消费的消费者，物业中心在案例中的身份是经营场所的经营者。
（二）物业安保义务不具备公共安保义务的公共管理属性
前述可见，将物业安保义务视为公共安保义务是一个错误的结论，学理本应为司法实务裁量物业安保义务提供正确的理论支撑，结果却事与愿违。究其原因，是学理通说没有正确认识物业安保义务与公共义务的差异所在。物业安保义务源于物业服务合同，其客体是小区场所内的人身与财产安全状态，其作用的对象是小区场所，其义务主体为物业服务人，其内容为物业服务人为小区业主提供安保服务；公共安保源于公共秩序，其主体为不特定公众和管理者，其客体为不特定公众可出入的公共场所的安全秩序，其作用的对象是公共场所。一言以蔽之，公共安保义务与物业安保义务的核心差异在于前者具有公共管理属性而后者并不具备。
物业安保义务作用的对象是小区场所，小区场所是只允许特定人进出的场所，除物业服务人和业主外，其他第三人不得未经允许擅自出入小区，这是由小区场所的物权归属所决定的。小区场所的建设用地使用权包括区分所有与业主共有，业主共有又可进一步分为全体业主共有与部分业主共有，换言之，小区场所内的物权归属只包括业主单独所有与共同共有，任何第三人未经允许擅自进入小区场所均构成对业主物权的妨害，业主对此有权行使排除妨害请求权，即便是一些开放性小区和商住两用型小区，也只是业主以概括许可的方式允许他人进入自己的共有区域，且业主大会可以决议撤销此种概括许可。
与物业安保义务相反，公共安保义务的作用对象是商场、银行等允许不特定人自由进出的公共场所，人民大会堂等只允许特定人进出的公共场所不在此列。对于哪些场所是公共场所，法律、行政法规层面只有国务院颁布的《公共场所卫生管理条例》第2条有明确列举，小区场所不在其中。值得注意的是前述条款并未使用“等”字兜底，显示其为完全列举。如果采纳民法学理通说的观点将小区认定为公共场所，问题便会接踵而来。物业要不要遵守国务院颁布的《公共场所卫生管理条例》？各个地方政府通常会颁布包括小区卫生服务标准在内的物业服务标准规定，这些规定若与《公共场所卫生管理条例》《公共场所卫生管理条例实施细则》等法规规章冲突，又该如何确定物业的卫生服务标准？
不同于小区物业，公共管理人的公共管理义务是基于法律的强制性规定，是配合行政机关实现管理目的的重要手段，管理人违反义务的除应当承担民事责任外还会受到行政处罚。如《娱乐场所管理条例》第50条规定：“娱乐场所未按照本条例规定建立从业人员名簿、营业日志，或者发现违法犯罪行为未按照本条例规定报告的，由县级人民政府文化主管部门、县级公安部门依据法定职权责令改正，给予警告；情节严重的，责令停业整顿1个月至3个月。”
相比之下，《民法典》第285条第2款虽然采用了管理人的表述，但并没有赋予物业企业管理权能，也未规定物业不履行义务的责任，作为特别法的《物业管理条例》第46条要求物业服务人在发生安全事故时及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作，但《物业管理条例》并未规定物业服务人不履行配合政府管理义务的法律责任。这说明物业服务人的配合义务在行政法层面是无责任的义务，类似于一种宣示性规定，正如《消防法》第5条虽规定任何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务，但这并不意味着参加灭火的单位和个人会因此成为灭火管理人。小区物业既然未获得如公共管理人般的管理职能，那么让其承担管理义务既强人所难也与立法意旨不符。
（三）物业安保与公共安保的差异源于立法意旨的不同
立法机关无意将公共管理人的管理职能赋予小区物业可从立法草案的变迁中窥得端倪。《物权法草案三次审议稿》第84条第1款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。”《物权法草案四次审议稿》将物业管理机构改为物业服务机构，而后正式颁布生效的《物权法》与《民法典》对“物业服务人”的概念均予以继受。法律用词讲究严谨、精准，将“物业管理机构”改为“物业服务人”不是简单的文字游戏，而是反映出立法机关对物业的角色定位——为业主服务而非管理业主。小区物业要想获得对业主的管理权，必须得到全体业主的授权，例如有判例提出业主可以授权给物业企业采取批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业规章行为的权利。但是，这种权利由于未经立法机关或行政机关的授权不能被视为公权力，而是类似于民事代理权，物业与业主是平等的民事主体，物业只能基于全体业主的意旨代理全体业主对小区内的不当行为进行规劝引导。
值得一提的是，不能将物业经全体业主授权而获得的管理权理解为物权性质的“物业管理权”。有观点认为基于所有权的权能区分理论，物业服务人可以受让业主所有权权能的一部分。假定该论成立，问题在于物业对小区内何种建筑获得了何种权能。如果说物业服务人对小区内的何种建筑享有一定的权利，也只能是物业服务用房，业主出于方便物业服务的目的，将小区内的物业服务用房交给物业服务人使用，但不同于用益物权人，物业服务用房的收益权归于全体业主而非物业服务人，物业擅自改变物业服务用房的用途将面临行政机关的警告、罚款。“物业管理权”的实质是物业对业主的鸠占鹊巢，是将物业当成了管理者而非服务人，是违背常识的错误概念。一个简单例子便可佐证，住家保姆也会对主人的某间房屋进行占有使用，但保姆显然不能对主人的房屋享有所有权。退一万步讲，即便认为物业对物业服务用房享有部分所有权权能，由于物业服务用房只是小区内的一小部分建筑，也无法推导出物业对整个小区享有物权性的管理权。
立法层面对公共管理人和物业服务人的区别对待不是恣意而为，因为两种义务的产生基础不同。公共安保义务的内容源于法律法规的明确规定，在公共管理人违反相关法律规定造成损害时，若无法定免责事由，公共管理人就应承担法律责任。例如在“阳仁秀与澧县风景园林绿化管理处公共场所管理人责任纠纷”一案中，法院认为管理人未在醒目位置标明单杠的使用方法和注意事项，违反了《公共文化体育设施条例》第19条规定的“公共文化体育设施管理单位应当在醒目位置标明设施的使用方法和注意事项”，因此管理人应承担侵权责任。在“叶本友、章国平等与邵兰等违反安全保障义务责任纠纷”一案中，法院认为旅馆管理人允许非酒店住客随意进出酒店，对非酒店住客未进行登记检查，其行为违反了《旅馆业治安管理办法》第5条规定的“经营旅馆，必须遵守国家的法律，建立各项安全管理制度，设置治安保卫组织或者指定安全保卫人员”，因此旅馆未尽到安全保障义务。
与之不同，物业服务人承担安保义务的基础在于物业服务合同，除法律有特别规定外，物业安保义务内容的来源也只能是物业服务合同。《民法典》第1254条第2款规定的“高空抛物”场景下物业服务人承担补充责任的前提是其在作为建筑物管理人时未采取必要的安全保障措施，但物业并不必然就是建筑物管理义务人，否则《民法典》第1254条第2款也没必要用“等”字连接“物业服务企业”与“管理人”。与通说观点相反的是，《民法典》第271条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这说明立法者认为业主才是小区建筑物的法定管理人。正确的逻辑是，建筑物所有人原本应当承担对建筑物的防护与维修义务，其通过物业服务合同将该义务委托给相关物业服务企业，建筑物所有人向物业服务企业支付相应的物业管理费用，物业服务人承担义务的法理基础是物业服务合同而非法律规定。
综上，学理通说将物业安保义务等同于公共安保义务是一个错误的结论，对两者应进行区分。此时，一个新问题摆在眼前：物业安保义务既然不是公共安保义务，那它又是什么？
二、理论重构：物业安保义务是附随义务
（一）附随义务的法理基础
安全保障义务的性质在学理上至少存在四种观点：合同义务说，法定义务说，注意义务说，法定义务与合同义务双重说。这说明安全保障义务存在多个义务来源，不同义务来源构成多个类别的安全保障义务。对于物业安保义务，如前文所述，有相当一部分判例认为其是合同义务，但这种观点也未揭示物业安保义务的本质。原因在于，民法通说认为合同义务除主给付义务与从给付义务外，尚有附随义务，附随义务又分为具有给付关联的附随义务与不具有给付关联的附随义务，前者旨在促进实现主要给付义务，后者旨在维护他方当事人人身或财产利益。支持物业安保义务是合同义务的判例对基于合同约定的安全保障义务是否需要区分为给付义务和附随义务却存而不论，学理上也有观点认为附随义务不因当事人约定而改变其性质，基于合同约定的安全保障义务是给付义务抑或附随义务的区分关键在于该义务保护的是履行利益还是固有利益。
广义上的合同义务不光指给付义务，还包括附随义务。给付义务与附随义务分别保护当事人的给付利益与固有利益，当合同义务与附随义务同时使用时前者应当仅指给付义务。给付义务与附随义务的区分在物业安保义务的问题上同样适用，在物业服务合同有明确约定时，物业安保义务是决定合同目的与性质的主给付义务，当事人在不违背法律规定时可以自由约定合同主给付义务的内容，自然也包括保护当事人的人身财产安全，例如在保管合同、保安合同中，归属于附随义务的保密、保护、告知等义务构成合同主给付义务的一部分内容；而在物业服务合同未明确约定物业对业主的保护义务时，物业安保义务只能是附随义务，这是由附随义务的基本原理所决定的。
附随义务起源于德国并为我国民法承继，原《合同法》第60条，现《民法典》第509条规定了合同履行过程中债务人的附随义务，但我国民法学界对移植德国法上的附随义务存在不同解读。持广义附随义务论的学者认为附随义务包括先合同义务、后合同义务以及合同履行中除给付义务外的其他义务；持狭义附随义务论的学者则认为附随义务仅包括合同履行中除给付义务外的其他义务；还有学者认为中国现行法规定的附随义务存在错误解读和错误演绎，主张学习德国《债法现代化法》的做法，根据保护利益的不同将合同义务分为给付义务和保护义务，摒弃附随义务的概念。
上述学理观点反映出附随义务的争议焦点在于保护义务的归属。保护义务在德国附随义务理论中是一个另类，因其与侵权法上的安全保障义务在外观上有相似之处而容易与后者产生混淆，故而德国的卡纳里斯就保护义务的归属提出了一体化保护理论，认为保护义务是基于特殊的信赖关系产生，与当事人的意愿和合同目的无关，其内容由当事人的事实关系所决定。但该理论在德国也广受批判，德国《债法现代化法》生效后的民法学界基于合同转换理论，认为合同保护义务的法理基础是当事人订立的合同，修订后的《德国民法典》也于第241条第2项将原本为通说所主张的以保护人身等固有利益为内容的附随义务加以明文规定，成为了附随义务的一般条款。
在我国民法上，保护义务只能是附随义务的一种类别。首先，我国《民法典》并未照搬《德国民法典》的体例，而是根据本国国情创设性的采用了七编制，其中的一大特色即为合同编与侵权责任编并立，不设债法总则，若将保护义务从附随义务中剔除，则合同中保护他方当事人固有利益的义务将失去实证法基础，而侵权法上的安全保障义务因义务主体和场景适用上有特定规制，不能取代合同法上的保护义务。同时，法律概念的选择往往会有路径依赖，尽管学理上对附随义务的概念范围有多种解释，但通说仍然认为合同法上的附随义务包括保护义务。此外，学理一般认为附随义务的目的在于保护债权人的人身财产等完整利益或固有利益，这与保护义务的内容不谋而合。
附随义务的广义与狭义之争仅有表述之别，并无实质差异。广义附随义务论者与狭义附随义务论者均将附随义务限定为给付义务之外的义务，两者的争议焦点在于广义论者将先合同义务与后合同义务也纳入附随义务之中。依据民法通说，附随义务的法理基础在于诚实信用原则，当事人基于合同关系进入到一种特别结合关系，由于附随义务的目的在于保护当事人的固有利益，债务人在合同成立之前直至履行完毕后的各个阶段都可能会负担附随义务，就此而言，所谓先合同义务与后合同义务只是附随义务在合同不同阶段的不同表现样态，并非截然不同的义务类别，广义附随义务论与狭义附随义务论“貌离”而“神合”。
（二）物业安保附随义务说的理论依归
附随义务的本质在于附从于合同，这是其与法定义务的根本区别，与给付相关的附随义务附从于给付义务，如通知义务、协助义务；与给付不相关的附随义务如保密义务与保护义务仍是基于合同关系而产生，因为合同接触而导致当事人负有顾及另一方权利、法益和利益的义务。就此而言，物业安保义务具备附随义务的本质特征，无论物业服务合同有无明确约定，物业服务人均负有避免业主人身和财产权益受到侵害的义务，这是由物业服务合同引申出的保护义务，属于附随义务。
需要明确的是，《民法典》第942条虽然规定了物业服务人的保护义务，但不能就此认为物业安保义务就是法定义务。因为《民法典》第942条不独为物业安保义务的法律规范，其规定了两个不同层面的义务，一是物业服务人根据合同约定提供物业服务，二是物业服务人保护业主人身与财产安全的附随义务。学理通说混淆物业安保义务与公共安保义务的一个重要原因或许是没能准确区分物业服务义务与物业安保义务，错将物业安保义务纳入物业服务义务。例如物业服务人对小区道路的清洁义务，这属于物业合同中提供物业服务的主给付义务，但物业服务人在业主摔倒后及时采取救助措施乃是基于物业服务合同产生的保护义务，即物业安保义务。因为物业服务人为业主提供物业服务是增进业主的履行利益，保护业主的人身与财产安全是维护业主的固有利益，若两者混淆将导致债务人违约后无法精准定损，债权人利益可能无法得到完整救济。
这种混淆不只是利益界定上的混乱，还会带来更深层次的危害。小区物业为业主提供物业服务是在履行物业服务合同的主给付义务，将其一律冠以“安保”二字是限缩了物业服务人的义务内容，容易让人产生物业的服务义务仅限于保护业主安全的误读，但对于很多中高档小区，业主不光希望出行安全，更追求生活品质。物业服务也因事关亿万群众的切身利益而受到法律的规范，《物业管理条例》第42条规定：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”实践中县级以上政府会根据本地区的经济发展水平，制定相应的物业服务层级标准，处于不同层级的物业企业要提供与其层级相匹配的物业服务，例如上海市颁布了《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，对综合管理服务、卫生清洁和秩序维护等专项服务都划分了标准。将物业服务义务都以安保义务代之，甚至会给物业服务人的违约乃至逃避政府的监管创设解释的空间。
（三）物业安保附随义务说的社会治理效果
物业安保义务作为附随义务不单是法理的推演，更是实践的必然，对维护和谐安定的社会秩序具有重要意义。学理上有观点认为，债务人违反与给付无关的附随义务达到严重损害合同信赖的程度，债权人对合同履行已经失去利益且无法期待合同维持的，债权人有权解除合同。作为合同附随义务，当物业服务人未履行或不适当履行安保义务，严重损害全体业主对物业服务合同的信赖时，业主大会有权解除与物业服务人的合同，从而免除全体业主的合同义务。但若将物业安保义务等同于公共安保义务，物业违反安保义务给业主带来损害的，业主大会只能追究物业的侵权责任而不能通过行使法定解除权的方式解除合同。或许有人会提出业主大会基于《民法典》第946条第1款享有任意解除权，但该条第2款随即规定业主大会任意解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主外应当赔偿损失。业主因物业服务人违反安保义务而解除合同的，还要对物业承担违约责任，这种结果不单有违公平正义，还会成为诱发社会冲突事件的导火索，其法律层面的根源即在于对物业安保义务的错误理解。
物业安保义务作为附随义务既符合法理又兼顾人情。学理通说既然认为物业安保义务是公共安保义务，那么物业安保义务的对象就不单限于业主，还包括非业主的外来人员，这也得到了一些司法判例的支持。这种观点有合理之处，不对外来人员承担义务虽然可以降低物业的责任，却不符合人情常理，其结果也可能会导致家政、外卖员等外来服务人员拒绝上门服务，降低小区业主的生活质量。但以违反常识与法理的方式来解决问题无异于削足适履。实际上，让物业安保义务回归附随义务的本质足以兼顾对外来人员的保护。根据附随义务的基本原理，小区物业在订立物业服务合同时应当预料到小区内会有非业主的外来人员进出，外来人员可能会接触到物业对业主提供的安保义务，且物业未尽到保护义务所产生的风险也可能导致该外来人员遭受损害，在此情境下义务人的保护义务应当及于外来人员。
物业安保义务作为附随义务是平衡物业与业主利益的阀门，不将物业安保义务认定为附随义务会导致业主与物业之间的利益失衡。如上文所述，物业安保义务的目的在于保护业主的固有利益，物业未尽到保护义务给业主造成损害的，业主有权请求其承担赔偿责任，但业主支付物业费的给付义务并不会因此而免除。倘若认为物业安保义务是物业合同义务，则其与业主给付物业费的义务就构成了对待给付义务，如此则为实践中的物业纠纷埋下了巨大隐患，业主可能动辄以小区物业未尽到安保义务为由要求不交或少交物业费。这不是危言耸听，实践中已经出现大量的物业公司委托律所代为向业主催收物业费的现象，其根源即在于法院将物业安保义务视为物业合同义务，有的法院在物业未尽到相应的安保义务时直接判决酌减物业费。司法裁判对社会生活的价值观具有重要的引导和塑造作用，正是一些判例的错误理解，导致现实中许多的物业公司收不到足额物业费而濒临破产，造成物业与业主之间利益的严重失衡，最终结果也只是物业与业主的双输。
物业安保义务作为附随义务是解决物业安保纠纷“诉讼爆炸”的一个重要抓手，不如此则物业安保纠纷的案件会进一步激增。截至2025年2月13日，以“物业”“安全保障义务”分别为关键词，从威科先行·法律信息数据库可检索到的裁判文书为19 222份，对物业安保纠纷进行治理已经成为一个亟待攻克的重要阵地，事关亿万人民群众的切身利益和社会的和谐安定，这值得最高人民法院为之警惕。学理通说认为，附随义务与给付义务的区别除目的不同外，附随义务一般不可独立诉请履行，权利人只有在义务人违反附随义务造成损害后方可请求义务人赔偿损失。将物业安保义务作为附随义务，业主就不能动辄以小区物业未尽到安保义务为由向法院起诉，物业纠纷激增的局面可得到一定程度的缓解。
上述可知，物业安保义务的产生基础是物业服务合同，其性质为附随义务，这是司法实践中正确裁量物业安保纠纷的理论前提与逻辑基础。但正确认识物业安保义务的性质并非完事大吉，仅靠《民法典》第942条的寥寥数语和附随义务的基本原理，不足以为各级法院正确裁量物业安保纠纷提供确定的指引。当前司法裁判对物业安保义务的具体内容尚未形成统一的标准，有的判例认为物业服务人的安全保障义务就是违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务；有的认为安全保护义务包括危险预防义务、危险消除义务和发生损害后的救助义务；还有观点认为物业服务人履行保护义务主要体现在两个方面：第一是对于其所控制的建筑物、配套设施、设备等的安全性负有保障义务，第二是对其所控制场所应当配备相应人员，为避免其他侵害提供必要的安全保障。为实现对司法裁判提供确定指引，对物业安保义务的研究需要识别其具体内容。
三、内容识别：物业安保义务的类型化总结
对于物业安保义务的内容，学理上存在让小区物业承担监护人责任的观点。这是一种错误的倾向，小区物业不享有《民法典》规定的监护权，在未经业主大会特别授权时对业主没有管理权限，让其承担监护人责任与“超出能力所及范围的义务应无效”的法理逻辑相违背。这种倾向也被司法实务中的一些判例所否认，例如在“郝海涛、王婷婷与山东宜居物业管理有限公司公共场所管理人责任纠纷”一案中，法院认为：“将被监护人脱离监控受到损害视为物业的过失会加重物业的注意义务和管理成本，与过错责任原则的立法宗旨不符。”
物业安保义务人对业主的保护不是监护，而是采取合理措施防止小区内的危险现实化后给业主带来损害。一般而言，从危险的产生到损害的发生之间会经历一个危险不断升高的过程，刑法学界有学者将这一过程称之为“抽象危险到具体危险”，物业安保义务的目的就是防止这一过程演变为损害结果。为了实现这一目的，物业服务人应从警示与阻止两个维度采取措施，警示是针对抽象危险的预防，阻止是避免具体危险现实化为损害结果。同时，学理上一般认为义务人在权利人遭受损害后应采取合理措施避免损失扩大。综合前述，可将物业服务人对业主的保护义务分为三类：一是事前采取合理措施对业主进行提示说明的警示义务；二是在业主遭受第三人侵权时的阻止义务；三是在损害发生后对业主的救助义务。其实，这不单是符合逻辑与常识的推导，也是实践经验的总结，在前文所列的19 222份物业安全保障义务裁判文书中，以“警示”为关键词可以检索出5565份，其中显示“本院予以支持”的为1324份；以“阻止”为关键词可以检索出1126份，其中显示“本院予以支持”的为230份；以“救助”为关键词可以检索出1693份，其中显示“本院予以支持”的为392份。可见，物业安保义务的具体内容在实践中已初见类型化。
（一）警示义务
警示义务，是指小区物业对小区内可能给业主造成损害的抽象危险进行提示和说明的义务。小区物业承担警示义务的层次应取决于物业费的高低，其收取的物业费等级越高则应采取更多更具体的警示措施，例如定时巡逻和24小时监控等措施一般只会发生在物业按照最高标准收取物业费的场景。有判例认为物业收取了物业费就应对小区进行全面管理，这种不考虑物业经济实力的粗暴作法一如前文引用的判例所言，既加重物业的注意义务和管理成本，也与过错责任原则的立法宗旨不符。
以物业费的高低作为警示义务的标准不是纸上谈兵，而是已经在一些判例中得到确认，例如在“胡玉荣与北京住总北宇物业服务有限责任公司等侵权责任纠纷”一案中，法院认为物业即使收取了一定的物业费也不应承担较重的责任，因为小区场所的营利性及公共性低于宾馆、银行等场所；在“杨仕军与成都天之海实业有限公司、深圳市天海物业管理有限公司成都分公司违反安全保障义务责任纠纷”一案中，法院认为物业承担警示义务应限定在可以预见危险的合理范围内，判决书虽仅提及预见能力而未言明物业费，但名异实同，因为物业服务人作为商主体，其预见能力通常取决于经济实力，经济实力又取决于物业费的高低。
需注意，同样的警示措施在不同的场景下可能会导致不同的结果，所以警示义务的内容应在个案场景下具体判断，这主要是两个因素导致：一是小区内不同危险源的致害可能性并不相同，二是业主个体预见或躲避危险的能力存在差异，这两个因素同样适用于阻止义务与救助义务，所以该两种义务的内容也需在场景下认定。从另一个角度讲，物业安保义务的内容就是要根据两个因素的作用采取不同措施，实现对业主的义务履行。然而，前述两个因素并非平等发力，物业通常只能考量因素一而无法把握因素二。原因在于，预见或躲避危险的能力不同于民事行为能力，没有一个可固定量化的标准，自幼习武的青少年预见与躲避危险的能力很可能强于未受过训练的成年人。
因此，物业通常只能在具体场景下针对不同的危险源采取不同的警示措施。对于一些常见的危险，如小区门口的道闸与小区内的公共设施，物业应对大门的安装做到安全性与明显性，派遣相关的物业服务人员指导、监督人行摆闸和机动车道闸的使用，对小区内公共场所的设施应及时进行维护。而对于一些难以预料甚至无法预料的危险，例如有业主擅自攀爬地下车库上的遮阳雨棚，只要物业事前已经采取了警示标志，就应由业主自负损失。有的判例认为将住户文明公约立于公共设施旁仍属于未尽到警示提醒义务，这是一种明显的强人所难，对于一些有着几万甚至几十万居民的大型小区，物业不可能上门提醒每个业主小区内存在的潜在危险。
（二）阻止义务
阻止义务，是指小区物业应采取一定的措施阻止业主遭受他人的侵害的义务。与警示义务相同，物业是否尽到阻止义务应根据其收取物业费的高低在场景下进行个案判断；与警示义务不同，阻止义务的内容在不同场景下会因侵权主体的不同而有所差异。由于物业只对其服务的小区场所承担义务，以小区场所为基础，可能实施侵害行为的侵权人只有物业工作人员、其他业主和外来人员等三类主体。
物业工作人员在执行工作任务时可能会与业主产生口角纠纷甚至肢体冲突，在业主遭受损害后，应在具体场景下比较业主与物业的过错与造成损害的原因力大小，公平界定各方的责任。从威科先行·法律信息数据库中可检索到物业工作人员致业主遭受损害的有两份判例，两份判例分别从过错与原因力的角度确定物业是否承担责任。在“盛学慧、王凯等生命权纠纷”一案中，法院认为只要物业人员在执行工作的过程中未有激烈言辞行为与厮打行为，在业主遭受损害后及时拨打110及120电话，就应当认定物业人员没有过错，物业无需承担侵权责任。 在“原告杨长所与被告上海仁恒物业管理有限公司、上海仁恒物业管理有限公司仁恒河滨城分部用人单位责任纠纷”一案中，法院认为物业工作人员要求原告登记后再进入小区遭拒后未能采取合适、理性方式，反而采用拳打脚踹的方式殴打原告，整个过程中原告虽有反抗但并无明显主动攻击物业工作人员的行为，且原告未按被告的《门岗作业指导书》规定进入小区与原告之后遭受的损害结果之间并无直接的因果关系。
在业主遭受其他业主侵害的场景下，如侵权行为发生在业主专有场所或业主与其他部分业主共有场所，物业通常不具备现实防控的能力，一般不承担安保义务。若侵权行为发生在小区内的花园、停车场等小区公共场所，物业应负有保护义务，物业承担义务的层次应以小区所在地方政府确立的物业服务标准为基础，按照最高标准收取物业费的物业企业在发现侵权行为时应及时制止，因为其往往需要派遣安保人员24小时巡逻，具备制止的条件。需注意，小区物业的保安不是执法人员，无权采取限制公民人身自由的行政强制措施，保安人员通常只能配备非杀伤性的防卫工具，不能以专业安保公司提供的安保服务作为物业安保义务的评价标准。
在小区以外人员侵害业主的场景下，物业事前对警示义务的履行程度是衡量其是否尽到阻止义务的重要参考，例如在“北京航电新兴电子设备有限公司与深圳市之平物业发展有限公司等民事纠纷”一案中，事故车辆进入小区内撞毁了业主停在小区道路上的私家车，法院认为物业公司是在接到了某某部队医疗所的告知后才放行事故车辆，且事发道路照片显示该道路上并未规划有停车位，物业公司亦多次在业主群中提醒业主将车辆停放在自家车位，物业公司对正常行驶的事故车辆无法进行管理和控制；在“宋梓萱、高家喜等与安徽省旌德县爱华物业服务有限公司违反安全保障义务责任纠纷”一案中，法院认为只要物业根据《旌德县住宅物业综合服务等级收费管理办法》的规定，保证小区出入口24小时值勤，夜间对小区每2小时巡逻一次，就视为尽到了安全服务；在“深圳市名磊物业管理有限公司与在庭审中主张在小区内设有治安岗违反安全保障义务责任纠纷”一案中，法院认为在不对外开放的封闭式小区，物业应核实进入小区的人员是否为本小区住户，核查其身份及向住户核实其到访情况。
此外，也有观点认为物业是否尽到阻止义务应根据民事侵权与刑事犯罪而有所区分，例如在“陈廷琚、申霞妹等与珠海葆力物业管理有限公司违反安全保障义务责任纠纷”一案中，法院认为刑事犯罪往往具有突发性、不可预测性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案，应当考虑到即使小区物业按物业管理合同认真履行义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在小区内发生。
（三）救助义务
业主在遭受人身损害后，小区物业应当采取一定的措施对业主履行救助义务。与警示义务、阻止义务相同，救助义务的内容需在场景下进行个案识别，并且救助义务的程度限于物业能力的合理范围之内，物业通常只需做到在突发事件发生后及时派遣工作人员到现场合理履行职责即可。原因如前文所述，小区物业的性质是服务业主的服务人，不是专司救援的消防队，正如“王天才与重庆市圣兴物业管理有限公司违反安全保障义务责任纠纷”一案中的判决书所言：“小区发生火灾事件后，不能以具有专业消防素质人员所具有的技能来要求物业采取救助措施，小区物业只需要按照正常操作规程对上下楼人员进行了疏导工作、关闭电源，实施援救即为履行了救助义务。”
一般而言，救助义务是物业安保义务的最后一道阀门，是警示义务与阻止义务均“失灵”后的补救手段，与“采取补救措施”类似但又不能完全等同。如前文所述，警示义务与阻止义务的程度应以物业的履行能力为边界，对于物业无法警示或阻止的危险致使业主遭受损害的，物业对业主仍负有救助义务，此种情境下救助义务的履行并不意味着警示义务与阻止义务的不履行或不完全履行。
小区不是一个抽象的概念，而是一个个具体的场所，中国社会现今仍处于发展不平衡不充分的阶段，不同的小区之间存有天壤之别，有的老旧小区没有高层，一共只有几十户业主；有的小区里面能通地铁，住着几十万的业主；有的小区只有一个大门进出，通常不对外人开放；有的小区四通八达，里面还有商业活动中心。不光硬件差异，不同小区内的业主生态也不尽相同，随着城市化的推进，绝大多数的小区业主是互不熟知的独立“原子”，但也有部分小区内存在大量回迁安置的农民，业主之间依然保持着农村的熟人生态。正因为不同小区之间可能存在巨大差别，对物业安保义务的认定不能机械的一刀切，而应综合考虑小区的的类型、区位、面积、人口及物业服务合同的约定等具体要素，在个案场景中实现对小区物业与业主利益的平衡。
结语
法律的目的是通过制定相关法律规范来引导、调整社会关系从而形成法律秩序，居民小区的和谐稳定无疑是法律秩序中极为关键的一环，物业安保义务则是实现小区安定和谐的重要抓手。物业安保义务的性质认定是对物业与业主关系的动态反应，是体现居民自治程度的晴雨表与温度计，因为小区物业是连接社区与小区的桥梁，是将“共建共治共享”的社会治理格局落实到基层的“最后一公里”。但物业只能扮演服务人的角色，不可越俎代庖对小区进行管理。物业安保义务的核心在于保护业主的人身与财产安全，其性质属于附随义务中的保护义务，其内容包括警示义务、阻止义务和救助义务。此外，由于不同小区之间存在巨大差异，三种义务内容还需在个案场景下综合考量不同具体要素。未来对物业安保义务的进一步研究应着重梳理与归纳实践中的物业安保争议，以期提炼与总结出更加精准的裁量规则。
因篇幅限制，已省略注释及参考文献。
引注：孟勤国、王浩霖：《〈民法典〉如何促进社会治理与维护业主自治——以物业安保义务为切入点》，载《河北法学》2025年第10期，第35页-53页。
